주택관리업자 및 사업자 선정지침

주택관리업자 및 사업자 선정지침

국토해양부 고시 제2010 - 445호(제정 2010.07.06)

국토해양부 고시 제2012 - 600호(개정 2012.09.11)

국토해양부 고시 제2012 - 885호(개정 2012.12.12)

국토교통부 고시 제2013 - 56호(개정 2013.04.12)

국토교통부 고시 제2013 - 356호(개정 2013.06.28)

국토교통부 고시 제2013 - 854호(개정 2013.12.23)

국토교통부 고시 제2014 - 216호(개정 2014.04.29)

국토교통부 고시 제2014 - 393호(개정 2014.06.30)

제1장 총칙

제1조(목적) 이 지침은 「주택법 시행령」 제48조에 따른 의무관리대상 공동주택에서 같은 법 시행령 제52조제4항에 따른 주택관리업자의 선정과 같은 법 시행령 제55조의4에 따른 공사 및 용역 등 사업자의 선정에 관하여 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

제2조(적용대상) 이 지침의 적용대상은 다음 각 호와 같다.

1. 입주자대표회의에서 주택관리업자를 선정하거나 「주택법 시행령」(이하 “영”이라 한다) 제55조의4제1항제2호에 따라 공사의 사업자를 선정하는 경우

2. 관리주체가 영 제55조의4제1항제1호에 따라 경비, 청소, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크, 수선·유지(냉방·난방시설의 청소를 포함한다) 및 물품의 구입과 매각 등을 위하여 공사 및 용역 등 사업자를 선정하는 경우

제3조(입찰의 방법) ① 영 제52조제4항에 따른 주택관리업자나 영 제55조의4에 따른 공사 및 용역 등 사업자(이하 “사업자”라 한다)를 선정하기 위한 입찰의 종류 및 방법은 별표 1에 따른다.

② 입주자대표회의에서 주택관리업자 또는 사업자를 선정하거나 관리주체가 사업자를 선정하는 경우에는 경쟁입찰의 방법으로 하여야 한다.

③ 제2항에도 불구하고 입주자대표회의 또는 관리주체는 공산품을 구입하는 경우와 공사 및 용역 등의 금액이 200만원(부가가치세를 제외한 금액을 말한다. 이하 기준금액이 “200만원”인 경우에는 같다) 이하인 경우 등 별표 2에 해당하는 경우에는 수의계약으로 주택관리업자 또는 사업자를 선정할 수 있다.

제4조(입찰의 성립) ① 입찰은 2인 이상의 유효한 입찰로 성립한다.

② 입주자대표회의와 관리주체는 경쟁입찰 시 협의에 의한 선정, 우선협상대상자의 선정 또는 이와 유사한 방법을 적용하여서는 아니 된다.

제5조(입찰의 무효) 하자가 있는 입찰은 무효로 하며, 무효인 입찰로 하는 경우는 별표 3과 같다.

제6조(낙찰의 방법) ① 낙찰의 방법은 다음 각 호와 같다.

1. 적격심사제 : 별표5 및 별표6의 평가기준에 따라 낙찰자를 선정하는 방식

2. 최저낙찰제 : 최저가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식

3. 최고낙찰제 : 최고가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식

② 낙찰의 방법은 제1항제1호에 따르되, 관리규약으로 정하는 경우에는 제1항제2호 또는 제3호에 따를 수 있다.

제6조의2(선정결과 공개 등) ① 입주자대표회의가 주택관리업자나 사업자를 선정한 경우 영 제58조제10항에 따라 관리주체에게 즉시 통지하여야 할 선정결과 내용은 다음 각 호와 같다.

1. 주택관리업자 또는 사업자의 상호․주소․대표자 및 연락처

2. 계약기간

3. 낙찰금액

4. 선정방법(경쟁입찰 또는 수의계약)

② 제1항에 따라 통지를 받거나 직접 사업자를 선정한 경우 관리주체는 제1항 각 호의 사항을 즉시 공개하여야 한다.

제2장 주택관리업자의 선정

제7조(입찰공고 등) ① 입주자대표회의에서 주택관리업자를 선정할 때에는 입찰예정일로부터 14일 전까지 제8조에 따른 입찰공고 내용을 「주택법」(이하 “법”이라 한다) 제45조의7제1항에 따른 공동주택관리정보시스템(http://www.k-apt.go.kr을 말한다. 이하 “공동주택관리정보시스템”이라 한다)에 공고하여야 한다. 다만, 입주자대표회의에서 긴급한 입찰로 의결한 경우나 재공고 입찰의 경우에는 7일 전까지 공고할 수 있다.

② 제1항에 따라 공동주택관리정보시스템을 이용하여 입찰공고를 하는 경우에는 해당 단지의 관리사무소장은 공동주택관리정보시스템을 관리하는 자(이하 “시스템 관리자”라 한다)에게 사전에 별지 제1호서식에 따라 공동주택관리정보시스템 이용 신청을 하여야 한다.

③ 시스템 관리자는 관리사무소장이 제2항에 따라 신청한 서류를 확인하여 이상이 없는 경우에는 공동주택관리정보시스템 이용을 위한 아이디와 패스워드를 즉시 부여하여야 한다.

제8조(입찰공고 내용) ① 입찰공고 내용에는 다음 각 호의 사항을 명시하여야 한다.

1. 주택관리대상물(세대수, 동수, 난방방식, 총 주택공급면적 및 부대․복리시설 등)

2. 입찰 및 개찰의 일시․장소(현장설명회를 실시하는 경우 그 일시․장소 포함)

3. 입찰서 및 제출서류의 마감시한

4. 계약기간

5. 입찰참가자격, 제출서류, 입찰가격 산출방법, 낙찰자 결정방법(적격심사제의 경우 평가배점표 포함) 및 계약체결 등에 관한 사항은 이 지침에 따른다는 내용

6. 그 밖에 제1호부터 제4호 외에 입찰에 부대되는 사항으로서 영 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의에서 의결한 사항

② 입주자대표회의는 필요한 경우 입찰예정일 5일 전까지 현장설명회를 개최할 수 있다.

제9조(참가자격의 제한) ① 주택관리업자가 입찰공고일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 경쟁입찰에 참가할 수 없으며, 입찰에 참가한 경우에는 그 입찰을 무효로 한다.

1. 법 제53조제1항에 따라 등록하지 아니한 자

2. 법 제54조제1항에 따른 영업정지 처분을 받고 그 기간이 경과하지 아니한 자

3. 국세 및 지방세를 완납하지 아니한 자

4. 주택관리업 등록기준에 미달하는 자

5. 해당 입찰과 관련하여 물품․금품․발전기금 등을 입주자, 사용자, 입주자대표회의(구성원을 포함한다), 관리주체(관리사무소 직원을 포함한다) 등에게 제공한 자

6. 해당 공동주택의 입주자대표회의의 구성원(그 배우자 및 직계존비속을 포함한다)이 임원으로 소속된 주택관리업자

7. 주택관리업자 선정과 관련하여 입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 후 6개월이 경과되지 아니한 자

② 입찰에 참가한 자로서 입찰공고 이후 또는 낙찰․계약시 제1항 각 호어느 하나에 해당하는 자로 확인된 경우에는 이를 무효로 한다.

③ 주택관리업자는 영업지역의 제한을 받지 아니한다.

제10조(제출서류) 입찰에 참가하는 주택관리업자는 다음 각 호의 서류를 입주자대표회의에게 제출하여야 한다.

1. 주택관리업등록증 사본 1부

2. 사업자등록증 사본 1부

3. 법인등기부등본(개인은 주민등록등본을 말한다) 1부

4. 국세 및 지방세 납세필증 사본 1부

5. 주택관리업자가 본사에 보유한 주택관리사․기술능력 및 시설․장비 현황 1부

6. 입찰공고일 현재 위탁하여 관리하고 있는 영 제48조 각 호에 따른 공동주택단지 관리실적 1부

7. 직전 연도의 재무상태표 1부

8. 평가배점표에 따른 제출서류 1부(적격심사제인 경우만 해당한다)

9. 그 밖에 입찰에 필요한 서류

제11조(입찰가격 산출방법) 주택관리업자의 입찰가격은 부가가치세를 제외한 금액으로 한다.

제12조(낙찰자 결정방법) ① 낙찰자의 결정은 별표 4 제1호에 따른다.

② 동일가격으로 2인 이상이 입찰한 경우 또는 동일 평가점수인 경우에는 추첨에 의하여 결정한다.

③ 미응찰 등의 사유로 유찰된 경우에는 다시 공고한다. 다만, 일반경쟁입찰이 2회차까지 유찰된 경우 3회차에는 수의계약을 할 수 있다.

제13조(계약체결) ① 낙찰된 주택관리업자의 계약은 입주자대표회의를 대표하는 자가 체결한다. 이 경우 입주자대표회의의 감사는 참관할 수 있다.

② 입주자대표회의는 낙찰된 주택관리업자가 응찰시 제출한 입찰내역서에 적합하게 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 그 계약을 무효로 할 수 있다.

③ 입주자대표회의는 계약을 체결할 때에는 주택관리업자로부터 4대 보험(고용보험, 국민건강보험, 국민연금, 산업재해보상보험) 가입증명서 및 계약이행보증금을 받아야 한다.

제14조 <삭 제>

제3장 각종 공사 및 용역 사업자 선정

제15조(입찰공고 등) 관리주체(영 제55조의4제1항제2호에 따라 입주자대표회의를 사업자 선정의 주체로 하는 경우에는 입주자대표회의를 말한다. 이하 같다)가 사업자를 선정할 때에는 입찰예정일부터 14일 전까지 제16조에 따른 입찰공고 내용을 제7조에서 정한 절차에 따라 공동주택관리정보시스템에 공고하여야 한다. 다만, 입주자대표회의가 긴급한 입찰로 의결(임대주택의 경우 임대사업자가 임차인대표회의와 협의)한 경우나 재공고 입찰의 경우에는 7일 전까지 공고할 수 있다.

제16조(입찰공고 내용) ⓛ 입찰공고 내용에는 다음 각 호의 사항을 명시하여야 한다.

1. 사업내용․규모․면적 및 사업기간 등 사업계획의 개요

2. 입찰 및 개찰의 일시․장소(현장설명회를 실시하는 경우 그 일시․장소 포함)

3. 입찰서 및 제출서류의 마감시한

4. 제19조에 따른 입찰참가자격의 제한에 관한 사항

5. 평가배점표(적격심사제인 경우만 해당한다)

6. 그 밖에 입찰에 필요한 사항

② 관리주체는 제1항에 따른 입찰공고시 건축사 또는 기술사 등 관계전문가의 확인을 받아 입찰가격 상한을 공고할 수 있다.

제17조 삭제

제18조(현장설명회) ① 관리주체는 필요한 경우 입찰예정일 5일 전까지 현장설명회를 개최할 수 있다.

② 제1항에 따른 현장설명에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 다음 각 목에 따른 서류

가. 경비용역 : 경비초소 및 경비구역 현황

나. 청소용역 : 청소범위 및 청소면적 현황

다. 소독용역 : 소독범위 및 소독면적 현황

라. 승강기유지관리 용역 및 공사 : 승강기 대수 및 시설현황

마. 지능형 홈네트워크 설비유지관리 용역 및 공사 : 지능형 홈네트워크 설비대수 및 시설현황

바. 각종 시설 및 보수공사 : 설계도서, 보수범위 및 보수방법

사. 건축물 안전진단 : 설계도서 및 안전진단범위

아. 그 밖의 용역 및 공사 : 용역 및 공사에 필요한 현황

2. 입찰서 작성방법․제출서류․접수방법 및 입찰유의사항

3. 낙찰자 결정방법

4. 계약에 관한 사항

5. 그 밖에 입찰에 관하여 필요한 사항

제19조(참가자격의 제한) ① 사업자가 입찰공고일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 경쟁입찰에 참가할 수 없으며, 입찰에 참가한 경우에는 그 입찰을 무효로 한다.

1. 사업종류별로 해당 법령에 따른 면허 및 등록 등을 마치지 아니한 자

2. 해당 법령에 따른 영업정지 처분을 받은 자는 그 기간이 경과되지 아니한 자

3. 국세 및 지방세를 완납하지 아니한 자

4.해당 입찰과 관련하여 물품ㆍ금품ㆍ발전기금 등을 사용자, 입주자, 입주자대표회의(구성원을 포함한다), 관리주체(관리사무소 직원을 포함한다) 등에게 제공한 자

5. 해당 공동주택의 입주자대표회의의 구성원(그 배우자 및 직계존비속을 포함한다), 관리사무소장 또는 관리직원이 운영하는 사업자

6. 사업자 선정과 관련하여 입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 후 6개월이 경과되지 아니한 자

② 입찰에 참가한 자로서 입찰공고 이후 또는 낙찰․계약시 제1항 각 호어느 하나에 해당하는 자로 확인된 경우에는 이를 무효로 한다.

③ 사업자는 영업지역의 제한을 받지 아니한다. 다만, 해당 법령에서 영업지역을 제한하는 사업자는 그러하지 아니하다.

제20조(제출서류) 입찰에 참가하는 사업자는 다음 각 호의 서류를 관리주체에게 제출하여야 한다.

1. 사업종류별 관련된 면허증, 등록증 또는 이와 유사한 증명서 사본 1부

2. 사업자등록증 사본 1부

3. 법인등기부등본(개인은 주민등록등본을 말한다) 1부

4. 국세 및 지방세 납세필증 사본 1부

5. 사업자가 보유한 법정 기술인력․시설․장비 현황 1부

6. 입찰공고일 현재 사업수행실적 1부

7. 평가배점표에 따른 제출서류 1부(적격심사제인 경우만 해당한다)

8. 그 밖에 입찰에 필요한 사항 1부

제21조(입찰가격 산출방법) ① 용역비의 입찰가격은 월간 용역비에 용역기간 개월수를 곱하여 산정한 금액으로 하되, 입찰가격은 부가가치세를 제외한 금액을 제출한다.

② 일반보수공사․하자보수공사 및 장기수선공사에 따른 입찰가격은 총 공사금액으로 하되, 부가가치세를 제외한 금액을 제출한다.

제22조(낙찰자 결정방법) ① 낙찰자의 결정은 별표 4 제2호 가목 및 나목에 따른다.

② 동일가격으로 2인 이상이 입찰한 경우 또는 미응찰 등의 사유로 유찰된 경우에는 제12조제2항 및 제3항을 준용한다.

제23조(계약체결) ① 관리주체가 사업자 선정을 위하여 계약을 체결할 때에는 사업자로부터 계약이행보증금을 받아야 한다.

② 사업자가 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 그 계약을 무효로 할 수 있다.

제24조 <삭 제>

제4장 잡수입 및 물품의 매각 등

제25조(잡수입 등과 관련한 사업자 선정) 잡수입의 수요가 발생하거나 물품의 매각, 주민운동시설의 위탁, 보험계약 등을 위한 사업자 선정은 제3장을 준용한다.

제26조(낙찰방법) ① 물품을 구입(같은 규격 및 품질을 기준으로 하여야 한다) 또는 고정자산 등의 물품을 매각하는 경우 낙찰의 방법은 별표 4 제2호다목에 따른다.

② 잡수입 또는 보험계약 등의 사업자를 선정하는 경우 낙찰의 방법은 별표 4 제2호라목에 따른다.

제5장 투찰 및 개찰

제27조(입찰서 투찰 등) ① 입찰에 참여하는 자(대리인을 지정한 경우 그 대리인을 말한다. 이하 같다)는 제10조 및 제20조에 따른 제출서류와 별지 제2호서식의 입찰서를 입찰 장소에 준비된 각각의 투찰함에 투찰하여야 한다.

② 우편으로 제출하는 자의 제출서류 및 입찰서는 입찰 마감일 18시까지 도착한 것만 효력이 있다.

제28조(입찰서의 개찰 및 낙찰) ① 입주자대표회의 또는 관리주체가 입찰서를 개봉하고자 할 때에는 입찰에 참여하는 자 각 1인과 관리주체의 계약담당자 및 이해관계인이 참석한 공개된 장소에서 개찰하고, 제12조, 제22조 또는 제26조에 따라 낙찰자를 결정하여야 한다.

② 개찰 및 낙찰은 제27조제2항에 따른 우편에 의한 입찰 마감시간이 경과한 이후에 시행한다.

제6장 전자입찰

제28조의2(전자입찰시스템) ① 영 제52조제8항 또는 영 제55조의4 제3항에 따라 전자입찰방식으로 주택관리업자나 사업자를 선정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 전자입찰시스템을 이용한다.

1. 제7조의 공동주택관리정보시스템에서 제공하는 전자입찰시스템(제6조의 낙찰의 방법 중 최저(최고)낙찰제인 경우만 해당한다)

2. 「전자조달의 이용 및 촉진에 관한 법률」에 의한 전자입찰시스템

3. 민간이 운영하는 전자입찰시스템

② 제1항제2호 및 제3호의 전자입찰시스템 이용은 해당 시스템 매뉴얼 등에 따른다.

③ 제1항의 규정에도 불구하고 제3조제3항에 따른 수의계약이나 제6조제1항제1호에 따른 적격심사제로 주택관리업자 또는 사업자를 선정하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.

제28조의3(입찰업체의 응찰) ① 입찰업체가 제28조의2제1항제1호에 따른 전자입찰시스템을 이용하여 응찰하기 위해서는 사전에 전자입찰시스템에 업체정보를 입력하고 공인인증서를 등록하여야 하며, 응찰할 때 마다 등록된 공인인증서를 사용하여야 한다.

② 입찰업체는 입찰관계서류, 입증서류 등을 입찰공고문에서 정하는 기한 내에 제출하여야 한다.

제28조의4(낙찰업체 선정방법) 낙찰업체 선정은 제12조, 제22조 또는 제26조의 규정에 따른다.

제7장 주택관리업자에 대한 입주자등의 만족도 평가

제28조의5(주택관리업자에 대한 입주자등의 만족도 평가 및 결과 공개 시기) ① 국토교통부장관은 영 제81조의2에 따라 주택관리업자에 대한 입주자등의 만족도 평가(이하 “만족도 평가”라 한다)를 하는 경우에는 매년 5월 1일부터 6월 30일까지 실시하고, 7월 31일까지 결과를 공개하여야 한다. 다만, 현실여건 등을 고려하여 필요한 경우에는 지역별로 기간을 정하여 만족도 평가를 실시하고 결과를 공개할 수 있다.

② 국토교통부장관은 제1항에 따라 만족도 평가를 실시하는 경우에는 매년 3월 15일까지 시․도지사에게 그 내용을 통보하여야 하며, 시․도지사는 매년 3월 31일까지 관할 시장․군수․구청장에게 그 내용을 통보하여야 한다.

③ 제2항에 따라 시․도지사로부터 만족도 평가를 통보받은 시장․군수․구청장은 매년 4월 20일까지 관할 구역의 공동주택 입주자대표회의에 만족도 평가 실시에 대한 내용을 서면으로 통지하여야 한다.

④ 제3항에 따라 통지를 받은 입주자대표회의는 그 내용을 해당 공동주택의 인터넷 홈페이지(인터넷 홈페이지가 있는 경우로 한정한다) 또는 게시판에 게시하여야 한다.

제28조의6(만족도 평가 기준일 및 방법 등) ① 만족도 평가는 매년 4월 30일 현재 해당 단지 주택관리업자를 대상으로 한다.

② 만족도 평가는 공동주택 1세대당 1명만 할 수 있으며, 설문조사의 방법으로 한다.

제28조의7(만족도 평가 결과의 공개) 국토교통부장관은 만족도 평가 결과에 따라 주택관리업자의 전국 평균 점수 및 단지별 평균 점수를 각각 공개한다.

제8장 보증금 등

제29조(입찰보증금 등) ① 입찰에 참가하는 자는 입찰금액의 100분의 5 이상을 입찰보증금으로 납부하여야 한다.

② 계약이행보증금은 공사계약의 경우에는 계약금액의 100분의 20, 용역계약 및 단가계약의 경우에는 계약금액의 100분의 10으로 한다.

③ 제1항 및 제2항에 따른 입찰보증금 및 계약이행보증금은 현금, 공제증권 또는 보증서로 납부하여야 한다. 다만, 계약금액이 200만원 이하인 경우에는 입찰보증금 및 계약이행보증금의 납부를 면제할 수 있다.

제30조(하자보수보증금) 공사상의 하자보수보증금 예치율은 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 제62조제1항부터 제4항까지를 준용한다.

제31조(보증금의 반환) ① 입주자대표회의 또는 관리주체는 제29조에 따라 납부된 입찰보증금 및 계약이행보증금의 목적이 달성된 때에는 계약상대자의 요청에 따라 즉시 이를 반환하여야 한다.

② 제30조에 따른 하자담보책임기간이 만료되어 하자보수보증금의 목적이 달성된 때에는 계약상대자의 요청에 따라 즉시 이를 반환하여야 한다.

제9장 보고 등

제32조(보고․발급) ① 시․도지사는 법 제54조 및 영 제70조의 규정에 따라 관할 시장․군수․구청장으로 하여금 주택관리업자의 공동주택 관리실적을 매년 12월말 기준으로 제출하게 하고, 별지 제3호서식에 따라 다음해 2월 이내에 국토교통부장관에게 보고하여야 한다.

② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 주택관리업자 등이 공동주택 관리실적 증명서 발급을 요청하면 즉시 별지 제4호서식에 따라 증명서를 발급하여야 한다.

제33조(재검토기한) 「훈령․예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」(대통령훈령 제248호)」에 따라 이 지침 고시후의 법령이나 현실여건의 변화 등을 검토하여 이 지침의 폐지, 개정 등의 조치를 하여야 하는 기한은 2015년 8월 5일까지로 한다.